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每经记者 包晶晶  刘颂辉  陈荣浩  孔泽思  黄婉银    每经编辑 陈柯名 魏文艺    

“今天上午9点开始，1个小时接待了三波看房人。”上海浦东的房东赵女士9月30日告诉《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者或记者）：“本来我都想好了，220万元就签字，现在我想卖240万元。”

9月29日深夜，央行、国家金融监督管理总局公告明确，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%。同时，央行还明确，各商业银行原则上于2024年10月31日前应统一对存量房贷（包括首套、二套及以上）利率实施批量调整。

紧接着，上海、广州和深圳三个一线城市均宣布优化房地产政策。

其中，上海新政内容主要包括：非上海市户籍家庭以及单身社保满1年即可在外环外购房；居住证积分达120分，社保满3年可享沪籍家庭购房待遇，即可买2套住房；临港新片区工作、存在职住分离的群体，可在临港多购1套住房；首套首付比不低于15%、二套首付比不低于20%；个人住房销售增值税年限“5改2”；取消144平方米以下普通住宅认定标准。

广州则宣布，自9月30日起，该市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房的，不再审核购房资格，不再限制购房套数。深圳新政规定，深圳户口非核心区可多购一套房，非深圳户口核心区购房需一年社保，非核心区买房无需社保；个人住房销售增值税年限“5改2”；降低首套、二套首付比例；取消限售、开发商自主定价。

在系列房地产利好政策之下，9月30日，A股和港股均延续上涨态势，尤其是房地产板块，更是迎来集体狂飙。当日，《每日经济新闻》记者第一时间实际走访了上海、广州和深圳的房地产市场，了解这一波新政对当地楼市的实际影响。

上海保利·琅誉营销中心 图片来源：每经记者 包晶晶 摄

上海：新政出台当晚，市场已经沸腾

新政次日，上海市场反应热烈。

多位二手房中介向每经记者表示，新政更利好原先超过144平方米的住宅，以及产证不满五年的房子，节前工作日暂时变化不大，还需等细则出来。“因为新政缘故，带看和窗口交易等等工作排得满满的。”

实事上，据每经记者观察，市场对新政早有预期，9月27日上海多个新房项目开盘即售罄，其中远郊的龙湖观萃项目首开，3小时卖了15亿元。

而此次上海新政出来后，上海郊区项目率先热起来了。闵行区华漕板块的中国铁建花语前湾项目咨询量激增。该项目一位置业顾问向每经记者介绍，新政出台后接到了很多购房者来电咨询，之前犹豫不决的客户也来再次咨询。“昨天晚上同事们全都加班加点和客户联络。今天来的人不多，客户直接在线上转账定房，国庆期间肯定还会加码促销。”

上海中国铁建花语前湾销售中心 图片来源：每经记者 刘颂辉 摄

记者在现场看到，由于是工作日，中国铁建花语前湾售楼处现场并不算热闹，沙盘旁边零星有几组购房者在咨询。现场一位工作人员表示，来访量和前一天差不多，一般工作日接待30多组人，只有周末才会翻倍。“明天国庆放假肯定人多，所以今天一些同事先调休了，明天肯定要增加接待人员，今天的主要工作是为国庆期间的销售做些准备。”

漕盈路附近一家房产中介门店，中介罗先生直接带着一位购房者去新楼盘看房。据他介绍，这位购房者在七莘工业园附近上班，7月份卖掉了黄浦区内环的老房子，到这里的两个月里一直在看房，但迟迟没有决定，就是在等待房地产政策。此次新政一出来，这位购房就决定把原来500万元的购房预算提高到了700万元。

“本来首付资金也够的，只是这位购房者对房地产市场的信心不足，少贷些款，怕买完贬值太多。”罗先生介绍，现在新房客户的购买信心强了，想买大户型，有一些二手房东则开始调价，总价增加了几十万元，“虽然我觉得没必要涨价，但确实有这样的房东。”

位于上海内环内的改善型项目保利·朗誉，新政出来后的当天夜里就预定出了两套房。该项目置业顾问小张告诉每经记者：“政策一出，客户很快下了决定，晚上12点线上转账，订了一套99平方米房源和一套140平方米房源。”

记者在该项目现场还遇到两组前来看房的买房人，其中一组是初次到访的，另有一组家庭则是特地过来签购房合同的，这也让售楼处现场显得颇为热闹。

小张坦言，有些客户之前都来过，户型、面积、朝向都看得差不多了，就是一直在观望。政策出来后，下个月可能有些赠送和优惠措施就会收回，这些客户可能也怕楼盘优惠力度有变化，所以就快速作出决定。

在位于市中心静安区的静安玺樾项目现场，同样不断有新客户到访。据记者了解，该项目开盘已有一段时间，二期将在国庆节后加推。置业顾问还向记者透露：“二期98平方米中小户型确定会涨价。”

上海静安玺樾营销中心 图片来源：每经记者 包晶晶 摄

“当前，上海外环外新房市场销售规模占全市的比重超70%，二手房市场占比也超过50%，本次上海明显优化外环外限购政策，有望带动外环外市场活跃度提升。”中指研究院政策研究总监陈文静向每经记者指出。

广州：全面取消限购，楼盘来访显著增加

作为首个全面取消限购政策的一线城市，广州本次新政的示范效应更高。

广州“5•28新政”出台后，对市场成交确实有一定提振，但未有长效作用。克而瑞统计显示，今年前8月，广州住宅市场容量（新房+二手房）累计同比下跌14%，政策对成交助力有限，市场需求容量进一步压缩。二手房价格敏感度较高，率先进入下滑通道，且价格跌幅远超新房。

9月30日，广州一位房企人士向每经记者表示，由于当天是工作日，项目上没有特别明显到访增长，还需要等到国庆期间观察效果。“今天是新政（出台后）首日，广州购房者一般反应没这么快，这次全面解除限购最大的影响，应该就是改变市场预期。”

不过，作为传统的热销节点，开发商也依然为国庆假期准备了优惠促销活动。记者从广州万科方面了解到，国庆期间，万科旗下的黄埔新城、都会四季、增城万科城等项目都有购房券优惠，每套优惠在2万至5万元不等。其中，都会四季项目团购最高可享额外16万元购房大礼包，增城万科城项目老带新成交新老业主额外得iPhone16一台。

广州番禺龙湖御镜湖销售现场 受访者供图

龙湖广州·御湖境相关负责人向每经记者表示，叠加央行各种刺激政策后，客户反应呈现出多样化的态势，看房量显著增加。随着客户信心的回升和看房量的增加，区域板块内活跃度也有所提升，市场氛围逐渐回暖。

不过，上述负责人同时表示，尽管政策利好不断，但部分购房者仍持观望态度。他们担心房价未来可能再次波动，因此选择继续等待更好的入市时机。“另外，首付比例下调虽然降低了购房门槛，但同时也意味着贷款额度增加，一些购房者担心未来还贷压力较大，因此在作出购房决策时更加谨慎。”

此外，记者从越秀广州方面了解到，越秀观樾项目近期来访量明显增多，较平日接待量上涨50%，越秀万博城新客到访量有一定上涨。

“广州仅有的限购门槛取消后，已经成为四个一线城市中仅有的完全敞开限购限贷大门的城市。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓在接受每经记者采访时表示，目前来看，广州楼市的两大任务依然是“去库存”和“调结构”，因此政策效应首先会体现在接下来国庆黄金周楼市的人气提升上，而之后复苏的持续性则需要经济基本面不断地给予正向反馈，距离回到健康平稳发展的轨道还需要一定时间。

“整体而言，在中央政治局会议定调之后，房地产市场止跌回稳的短期目标已经确立，市场各方的信心也将逐步回升。”肖文晓补充道。

据克而瑞统计，截至今年第38周（9月16日至22日），广州全市商品住宅存量面积微降至1161.6万平方米，去化周期较今年第37周微升至20.79个月。

另据广州中原研究发展部监测，今年国庆假期，广州一手住宅开盘或加推楼盘13个，合计1493套单位。推盘个数比去年国庆假期减少12个，总推货量则减少53%。

深圳：多个楼盘表示将收回优惠措施

深圳楼市新发布当晚，房产中介小汤只睡了4个小时，这次楼市新政力度和市场反应都出乎他的意料。

“现在全国客户都可以在深圳非核心区买房了，而且无需社保和户口，首付只要15%。”汤勇9月30日告诉每经记者，因为很多潜在客户本身就有购房需求，现在政策出台进一步激发了这些购房者的入场决心。

“已经很久没有这么疯狂了！”汤勇拿出手机指了指手机App上的客源维护线索，上面显示凌晨4点多还有客户在咨询买房的事情。

有深圳房产中介凌晨4点还在回复客户咨询 图片来源：每经记者 陈荣浩 摄

尽管新政出台次日是工作日，部分售楼处看房人仍然明显增多。在鸿荣源珈誉府的项目现场，等候区基本已坐满购房者。现场置业顾问相当忙碌，接待记者的项目置业顾问小刘一边为购房者算着价格，一边不时回复着手机上的各种咨询信息。

深圳某楼盘售楼处现场购房者庆祝成交 图片来源：每经记者 陈荣浩摄

记者在现场看到，在不到半小时的时间里，已有两批客户敲响了营销中心的购房“金蛋”，这意味着有两组客户成交或交了购房定金。上午11时左右，项目现场人流量又明显多了起来。小汤勇告诉记者：“今天已经成交了11套了，保守预计当天能成交20套以上。”

此外，每经记者还走访了深圳宝安、龙华等多个楼盘。在位于龙华龙盛地铁站附近的卓越珺奕府现场，置业顾问小卢告诉记者，预计会马上收回折扣，项目采用的是阶梯式售价方式，如果成交得越多，后面的折扣就越少。

“当天能定下来的话，可以享受九七折、九五折、九八折等叠加优惠，整体算下来差不多让利了13个点。”小卢介绍，一般不同楼层、楼栋价格都会有差异，先上车的相对折扣要大一点，等房源卖得差不多了，项目的去化压力没那么大了，对应的折扣就会陆续地收回。

以一套中高层89平方米的三房为例，原价496万元，折后总价435万元，相当于开盘价打了八八折。小汤当日下午3点向记者发送信息显示：“您之前看中的房源已经被定了，截至当日15时，已经成交了10套。”

鸿荣源珈誉府售楼处现场 图片来源：每经记者 陈荣浩 摄

在看房现场，中介小王也列举了部分购房者的实际情况：“在今天成交的购房者中，有几个本身之前就来看过项目，原本是在二手房和我们新房项目之间犹豫。但是政策出来后，一些二手房业主立马开始涨价，后来他们一听说我们项目近期也要收回折扣了，当天立马就过来成交了。”

“比如我之前接待的一个客户，原本是打算买南山诺德假日花园的66平方米两房，最开始业主挂牌卖500万元，但业主只能出价470万元。按照以前的市场行情，大概率能敲定下来了，但新政出来后业主决定不卖了，现在该小区同面积段房源最低一套售价已经520万元了。正因如此，一些买家不得不将目光转向了新房市场。”汤勇说。

在龙华区中洲迎玺花园售楼部现场，金蛋和礼花碎片散落一地。

置业顾问小许的手机信息几乎就没有断过，在和记者说话间，他打开一个微信群聊：“你看又有客户定下来，隔空交的定金”。

“这个月整体来说市场不是很好，这个盘只卖了20多套，但今天一上午又卖出去十几套。”小许告诉记者：“总共265套待售，照这种情况下来，国庆卖一个月，11月和12月清下尾盘就差不多了。”

小许以一套8层的97平方住宅举例，备案价格约683万元，折后总价580万元，相当于八五折。而每高一层楼，总价还会上浮几千到万元不等。

深圳宏发悦见和府项目售楼部现场 图片来源：孔泽思 摄

从言语中，记者能感受到销售人员对去化的信心，小许多次称，项目折扣只会越来越少。“说句不好听的，能送东西就是难卖，开发商才会做这些。因为新政出来后，很多开发商都已经收折扣了。”

宏发悦见和府项目也为冲刺国庆黄金周做好了准备，公司以备案价八七折准备了10套优惠房，原预计10月1日推出，但新政出台后，其中几套已经被客户提前拿下。

该项目销售人员小郑告诉记者，目前龙华区已经不限购了，这对刚需客户来说是一个利好，随着政策放宽，许多原本观望的客户开始入市，有客户9月29日晚上就直接转了定金过来。

小郑表示，项目二期今年5月开盘，每平方米售价比去年开盘的一期项目优惠约3000元，开盘时一次性缴纳购房款的可以给予九折优惠，贷款可以九二折优惠。他提醒记者，目前90多平方米的小户型比较抢手，最低可以给到备案价的八六折。

两位销售人员都提到，股市对楼盘去化带动功不可没，“现在很多客户都是从股票里脱身的，就是赚钱太快了，客户就没太多犹豫。”

记者|包晶晶  刘颂辉  陈荣浩  孔泽思  黄婉银 

编辑|陈柯名 魏文艺 盖源源校对|王月龙

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