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（原标题：涨超40%！龙年起舞，公募这类产品价值回归？）

久违了！公募REITs迎来全面上涨行情。

截至目前，30只上市交易的公募RIETs有27只年内实现上涨。从2月初行情开启来看，有REITs产品在短短12个交易日内猛涨40%多。

从券商中国记者采访情况来看，业内人士在本轮反弹中看到了诸多利好因素，除了能源、环保、保租房、仓储物流等REITs产品的底层资产持续展现出经营韧性外，政策面、产品扩容等方面迎来突破进展。数据显示，目前已批复的33只首发和扩募REITs项目，募集资金近1000亿元，回收资金带动新项目投资超5600亿元，市场规模效应、示范效应日益显现，REITs市场步入常态化发行新阶段。

业内人士认为，伴随底层资产基本面逐步修复，公募REITs后续价格走势将更为稳健和持续，随着基础制度进一步完善，公募REITs将持续受到FOF、保险资金、社保基金等更多长期资金的关注。

27只公募RIETs开年悉数上涨

截至3月5日晚，上市交易的公募REITs数量已达到了30只，整体规模逼近千亿元关口。直观来看，规模回升和开年以来全面反弹有着密切关系。

同花顺iIFinD数据显示，2024年以来30只公募RIETs有27只实现上涨，其中有11只产品年内涨幅超过10%，博时蛇口产业园REIT累计超过20%，华夏越秀高速公路REIT、富国首创水务REIT等产品涨幅均在15%以上。在阶段性上涨后，多只产品成立以来已实现正收益。比如，国金铁建重庆高速路reit年内上涨14.83%，上市以来收益率为8.52%。但由于此前跌幅过大，依然有不少产品成立以来收益尚没有回正。

实际上，开年本轮公募REITs价格走强，实际上是出现在1月底2月初，个别产品的阶段性涨幅超过了20%，甚至30%、40%。根据建信中关村产业园REIT 3月5日公告，该基金3月4日的二级市场收盘价为2.366元，相较于1月26日收盘价1.933元的涨幅达到22.40%。而仅在短短12个交易日之间(2月8日至3月5日)，博时蛇口产园REIT累计涨幅超过了40%。

中金研究发布的公募REITs月报表示，春节后REITs市场情绪快速回暖，呈现量价齐升态势。根据中金统计，2月份REITs全市场流通市值加权总回报为12.88%。其中，前期调整幅度较大的产权REITs表现强势，加权总回报为15.76%，经营权REITs为10.20%。

进一步看，在回报率上升背后，公募REITs开年以来的交易量持续上升，市场交投情绪持续升温。以同花顺iIFinD数据统计的周成交额来看，公募REITs在2023年11月时只有7亿元，但进入204年以来不仅突破20亿元，更是在行情回升的2月第四周突破了30亿元。

底层资产表现出了经营韧性

分析本轮公募REITs上涨行情时，业内人士认为，底层资产经营回暖是行情走高的坚实基础。

“从基本面看，已上市REITs产品2023年整体达成全年现金分配目标。其中，能源、环保、保租房、仓储物流项目底层资产运营保持稳定，高速公路、产业园项目受区域差异性影响呈现经营分化，但整体处于逐步复苏状态。”鹏华基金基础设施基金投资部相关人士对券商中国记者表示。

从29只公募REITs此前刚披露的2023年四季报来看，有28只产品的息税折旧及摊销前利润(EBITDA)指标实现了正收益，其中有4只产品盈利过亿元。从可供分配金额来看，多只产品分派完成率超过100%，4只产品当期可供分配金额超过1亿元。大公国际结构融资部发布的《2023年公募REITs市场年度报告》显示，2023年保障性租赁住房REITs经营表现整体平稳，4只保障性租赁住房REITs营业收入和EBITDA均变化不大，保障性租赁住房REITs底层资产出租率水平较高，租户结构较为稳定。

“已上市的公募REITs底层资产是优质基础设施项目，2023年总体经营稳健，具有稳定现金流和较高比例的分红。在经济逐步回升向好的趋势下，部分项目的运营状况有望得到改善和提升。经过2023年的调整后，REITs市场显现出了较高的配置价值。”鹏华基金基础设施基金投资部相关人士称。

博时基金基础设施投资管理部基金经理刘玄直言，近期公募REITs市场回暖态势比较明显，其底层基础支撑还是在于基础设施资产整体表现出较强了经营韧性，以及在利率进一步下行的市场环境下能够提供具备吸引力的现金分派水平。

多因素支持，示范效应显现

除基本面因素外，公募REITs近期还在政策面、产品扩容等方面迎来突破进展。

刘玄提及，今年以来信息披露规则的进一步细化与完善，有助于提升REITs产品的透明度，增强对投资人的吸引力。此外，2月8日证监会发布的《监管规则适用指引——会计类第4号》(下称《4号文》)，则在较大程度上缓释了市场卖压，为市场注入了长期资金的投资信心。鹏华基金基础设施基金投资部相关人士具体说到，《4号文》明确了REITs投资份额属于权益工具投资，这有助于REITs投资者将持仓市值变动计入OCI(其他综合收益)，很大程度缓释市场波动对短期投资收益的直接影响，引导长期和理性投资。

此外，2月期间证监会官网还发布了关于政协十四届全国委员会第一次会议第03037号提案答复的函(下称《提案答复》)，证监会将会同国家发展改革委积极推进符合条件的消费基础设施REITs项目落地，推动盘活存量资产、扩大有效投资和提振消费。数据显示，截至目前，已有6单消费基础设施REITs获批，其中3单完成募集即将上市。

另外，公募REITs还迎来龙年首轮扩容。3月1日，4只公募REITs产品集体申报，其中有2单产业园REITs(中金联东科技创新产业园REIT、华夏金隅智造工场产业园REIT)、1单保租房REITs(建信建融家园租赁住房REIT)和1单仓储物流REITs(华夏万纬仓储物流REIT)，截至3月4日，4只产品均已获得证监会和交易所受理。

《提案答复》显示，截至目前已批复的33只首发和扩募REITs项目，资产范围覆盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房和新能源等多种类型，募集资金近1000亿元，回收资金带动新项目投资超5600亿元，市场规模效应、示范效应日益显现，REITs市场步入常态化发行新阶段。

顶层设计制度需进一步完善

基于上述多重利好和情绪回暖，市场再次对公募REITs投资前景寄予厚望。特别是，关系到公募REITs长期健康发展的顶层制度设计，再次得到了业内人士关注。

“伴随底层资产基本面的逐步修复，特别是部分具有稳定现金流支撑的项目，预期其价格走势将更为稳健和持续。”鹏华基金基础设施基金投资部相关人士认为，2024年公募REITs的价格走势将受到行业政策、底层资产运营情况、市场资金等因素的影响。整体看，REITs行业仍处于发展初期，监管层面对行业的政策支持力度较大。

该人士特别说到，在监管层指导和推动下，目前已有逾250只公募FOF将REITs纳入投资范围，养老社保基金参与REITs投资的脚步也会越来越近，市场环境及流动性预期将得到改善。从未来中长期的利率环境看，广谱利率中枢下移将凸显REITs的配置价值，有望推动REITs受到包括FOF、保险资金、社保基金等更多长期资金的关注。

制度完善方面，今年全国两会期间，全国政协委员、上海证券交易所总经理蔡建春在针对REITs专项立法的提案中表示，我国REITs采取“公募基金＋资产支持证券”的框架，在试点阶段取得积极成效。但顶层设计的基础制度亟待完善。综合考虑业务适配性和立法便利性原则，参考境外REITs市场大多采用专项立法实践，依托《证券法》在国务院层面制定REITs专项条例，是相对现实可行的安排，该路径能全面解决REITs面临的各项制度制约，符合REITs发展规律，有利于推动REITs市场发展壮大。他给出以下五方面建议内容：

一是明确REITs属于《证券法》规范的证券品种，对REITs的发行、交易、信息披露、投资者保护等事项予以规定，条例未规定的适用《证券法》规定；

二是明确REITs发行交易相关安排，规定REITs发行上市条件、REITs管理人管理、做市机制等事项，解决产品结构及参与机构责任义务等问题；

三是明确REITs管理架构和持有人会议机制，确定“REITs载体＋项目公司”的产品结构，参照股东大会制度，建立健全REITs持有人会议机制，解决运行管理效率问题；

四是明确REITs税收、会计处理、国有资产转让等相关配套机制，解决约束激励问题；

五是明确REITs市场的监管安排和法律责任，明确REITs发行人信息披露、募集资金使用等相关监管安排，解决法律责任主体和责任机制等问题。